Alles zum Annuitätendarlehen: Definition, Berechnung & Vor- und Nachteile

Das Annuitätendarlehen wird von Kreditnehmern am häufigsten zur Immobilienfinanzierung genutzt und stellt die klassischste Variante eines Kredits dar. Ein Annuitätendarlehen wird vom Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit immer mit einer monatlich gleich bleibenden Rate zurückgezahlt. Zur Absicherung belasten Kreditgeber die finanzierte Immobilie bei einem Annuitätendarlehen grundsätzlich mit sogenannten Grundpfandrechten. Grundpfandrechte stellten dabei dingliche Verwertungsrechte dar, die hauptsächlich der Sicherung von Immobilienkrediten dienen. Kreditgeber werden dadurch bei einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers berechtigt, eine Zwangsversteigerung zu verordnen. Die sogenannte „Annuität“ bezeichnet im Grunde den Betrag, der jedes Jahr an die finanzierende Bank für Zins und Tilgung des Darlehens zu leisten ist. Die Annuitätenhöhe hängt dabei von mehreren Faktoren ab. Darunter zählen unter anderem folgende Parameter: Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgungssatz und die Laufzeit des Kredits.

Alles zum Annuitätendarlehen: Definition, Berechnung & Vor- und Nachteile
Bei einem Annuitätendarlehen sind die monatlichen Raten immer gleich. Nach jeder Ratenzahlung verschiebt sich jedoch der Zins- und Tilgungsanteil.

Das Annuitätendarlehen wird von Kreditnehmern am häufigsten zur Immobilienfinanzierung verwendet, da es unter anderem eine der sichersten Finanzierungsmethoden darstellt. Die monatliche Rate bleibt für das Darlehen über die gesamte Laufzeit und die gesamte Zinsbindungsfrist (z.B. von 15 Jahren) immer gleich. Es gibt dabei aber auch immer die Möglichkeit für die Vereinbarung eines variablen Darlehens. Bei dieser Variante ändern sich der Zinssatz und demzufolge auch die monatliche Rate in Anlehnung an den EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) alle 3 Monate. Die Ratenhöhe ergibt sich dabei grundsätzlich immer aus der Darlehenssumme, der Tilgungshöhe sowie der Höhe der Sollzinsen. 

In einem Annuitätendarlehen kann auch immer das Recht einer jährlichen Sondertilgung vereinbart werden. Diese beträgt in der Regel 5% des aufgenommenen Darlehens und kann einmal jährlich ohne Zinsanteil vom Darlehensnehmer in Anspruch genommen werden. Auch ein Tilgungssatzwechsel innerhalb der Laufzeit kann in ein Annuitätendarlehen gesondert vereinbart werden. Ein Recht darauf hat der Darlehensnehmer jedoch grundsätzlich nicht.

► Hinweis

Darlehensnehmer haben immer ein Sonderkündigungsrecht, wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre beträgt. Die jeweilige Kündigungsfrist beträgt dafür 6 Monate. Wurde zum Beispiel eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, kann der Kreditvertrag z.B. nach 12 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten aufgehoben werden. Der Darlehensnehmer muss in diesem Fall auch keine Entschädigung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank leisten. Die Zinsbindungsfrist endet jedoch immer erst nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Bei Annuitätendarlehen, die in Abschnitten ausgezahlt werden, beginnt die Frist daher erst nach Auszahlung des letzten zur vollständigen Darlehenssumme fehlenden Betrags.

► Tipp

Darlehensnehmer sollten bei den aktuell vorherrschenden niedrigen Zinssätzen eher zu längeren Kreditlaufzeiten neigen. So sind die attraktiven Zinssätze länger garantiert und eventuelle Zinsanstiege können entspannt aus der Ferne beobachtet werden. Kreditnehmer sollten dabei jedoch beachten, dass längere Laufzeiten auch im Regelfall immer mit einem Zinsaufschlag verbunden sind.

Warum wählen die meisten Kreditnehmer ein Annuitätendarlehen?

Kreditnehmer, die sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, haben für den gesamten Zeitraum der Zinsbindung immer gleich bleibende monatliche Raten. Es gibt daher keine finanziellen Überraschungen und die Rate kann immer unter den gleichen Bedingungen in den Alltag des Darlehensnehmers einkalkuliert werden. Außerdem ist in den monatlichen Raten auch immer ein Tilgungsanteil enthalten. Die Restschuld des aufgenommenen Darlehens sinkt also kontinuierlich mit jeder Ratenzahlung. Im gleichen Zuge sinkt auch der jeweilige Zinsanteil, da dieser sich immer auf die aktuelle Restschuld bezieht. Da die monatlichen Raten jedoch immer gleich bleiben, steigt im gleichen Zug der Tilgungsanteil kontinuierlich an.

Wie wird die monatliche Rate beim Annuitätendarlehen berechnet?

Die monatliche Rate beim Annuitätendarlehen bleibt immer über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung gleich. Der Anteil von Zins und Tilgung ändert sich jedoch nach jeder getätigten Ratenzahlung. Während der Zinsanteil dabei von Monat zu Monat sinkt, steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich an. Mit jeder getätigten Rate sinkt aufgrund dieser Beziehung auch die Restschuld des aufgenommenen Darlehens. Da sich der Zinssatz immer auf die Restschuld bezieht, sinkt gleichzeitig der Zinsanteil mit jeder Rate, wobei die Darlehensrate an sich jedoch unverändert bleibt (siehe nachfolgende Grafik).

Schematische Darstellung Annuitätendarlehen
Berechnung der monatlichen Rate bei einem Annuitätendarlehen:

Monatsrate = (Darlehenshöhe x (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 Monate)

Bei einer Darlehenshöhe von 200.000 EURO und einem Zinssatz von 2%, sowie einem Tilgungssatz von 2% ergibt sich dabei folgende Monatsrate:

Monatsrate = (200.000 EURO x (2 + 2) / 100 / 12 Monate) = 666,67 EURO

Unterschied zwischen einem Tilgungs- und einem Annuitätendarlehen

In der Praxis wird ein Annuitätendarlehen oft mit einem Tilgungsdarlehen gleichgesetzt. Beide Finanzierungsvarianten tilgen ein Darlehen prinzipiell schrittweise. Während sich die Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen jedoch von Monat zu Monat nach oben verschiebt, bleibt sie beim Tilgungsdarlehen immer gleich. Die monatliche Rate wird also während der Laufzeit immer kleiner, da sich der Zinsanteil wie auch beim Annuitätendarlehen aufgrund der sinkenden Restschuld kontinuierlich nach unten verschiebt (siehe nachfolgende Grafik).

Schematische Darstellung Tilgungsdarlehen

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Das Annuitätendarlehen wird im Regelfall am häufigsten verwendet, weist jedoch neben einigen Vorteilen auch einige Nachteile auf.

Vorteile
  • Die Darlehensraten bleiben während der Zinsbindungsfrist durchgehend gleich.
  • Kreditnehmer haben eine höhere Sicherheit, da aufgrund der gleich bleibenden Raten keine finanziellen Überraschungen zu erwarten sind.
  • Bei jeder gezahlten Rate steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.
  • Darlehensnehmer sind flexibler aufgrund von Sondertilgungsmöglichkeiten oder der Vereinbarung eines Tilgungssatzwechsels.
Nachteile
  • Der Kreditnehmer bindet sich sehr lange an das Darlehen. Will er das Darlehen vorzeitig tilgen, muss er dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.
  • Nach der Zinsbindung muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden. Gab es während der Laufzeit auf dem Markt Zinserhöhungen, kann sich die ursprüngliche monatliche Rate erhöhen.
  • Zusätzliche Zahlungen sind nur begrenzt möglich (z.B. Sondertilgungen). Am Ende der Laufzeit bleibt fast immer eine Restschuld über.

Wovon hängen die Konditionen bei einem Annuitätendarlehen ab?

Welche Konditionen ein Kreditnehmer letztlich für sein Annuitätendarlehen bekommt, hängt dabei von mehreren Faktoren ab:

  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zinsbindungsfrist
  • Allgemeine Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditgewährung
  • Bonität des Darlehensnehmers (z.B. Schufa-Score oder geregeltes Einkommen)
  • Art und Nutzung der Immobilie (z.B. Eigennutzung, Mietimmobilie)
  • Werthaltigkeit der Immobilie

Tipps zur Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen:

Lange Sollzinsbindung bei niedrigem Zinsniveau

In Zeiten niedriger Zinsen, sollte für ein Annuitätendarlehen eher eine lange Sollzinsbindung gewählt werden. Auch wenn dadurch eventuell ein Zinsaufschlag zu zahlen ist, bietet eine längere Laufzeit mit niedrigerem Sollzins immer eine höhere Sicherheit.

Kurze Sollzinsbindung bei hohem Zinsniveau

Ist das allgemeine Zinsniveau aktuell sehr hoch, sollte hingegen eine kurze Laufzeit gewählt werden. Eine Alternative bietet dabei die Vereinbarung eines variablen Darlehens. Sind die Zinsen im Laufe der Zeit gesunken, kann es in ein Darlehen mit einer festen Laufzeit umgewandelt werden.

Zinsvergünstigtes KfW-Darlehen

Ein zinsvergünstigtes KfW-Darlehen kann die monatliche Rate beim Annuitätendarlehen gegebenenfalls senken. Die KfW-Förderung steigt mit besserer Energieeffizienz der Immobilie.

Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts

Ein Annuitätendarlehen sollte immer die zusätzliche Vereinbarung einer Sondertilgung So ist der Darlehensnehmer wesentlich flexibler und kann sein Darlehen ggf. schneller tilgen.

Optimale Tilgungshöhe

Die Tilgungshöhe sollte so gestaltet werden, dass sie den Kredit zum einen schnell abbezahlt und zum anderen noch einen gewissen Puffer für den Kreditnehmer bei seinen sonstigen Finanzen zulässt.

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