Abschreibung für Abnutzung (AfA) richtig nutzen: Steuerlast gezielt senken und optimieren!

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gehört zu den sogenannten Werbungskosten. Diese umfassen alle Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Gefüge mit der Vermietung einer Immobilie stehen. Sie dienen dabei dem Erwerb und der Sicherung bzw. der Erhaltung von Mieteinnahmen. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) stellt dabei im Wesentlichen einen pauschalen Ansatz für die Wertminderung einer Immobilie dar. 

Die AfA beträgt in der Regel zwsichen 2-2,5 %/a der Anschaffungskosten der Immobilie und stellt einen pauschalen Ansatz für die Wertminderung dar.

Grundlage der Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Grundlage der Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist die Tatsache einer Abnutzung der Bausubstanz im Laufe der Zeit. Bewertet wird diese mit einem festgeschriebenen prozentualen Ansatz. Dieser kann dabei einmal im Jahr Steuer mindernd angesetzt werden. Als Bezugsgröße werden dafür die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie herangezogen. Den Wert des Grundstückes berücksichtigt der Gesetzgeber dabei nicht. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass Grund und Boden keiner Abnutzung ausgesetzt sind. 

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird für Wohngebäude mit 2% der Kosten pro Jahr für Anschaffung und Herstellung der Immobilie erstattet. Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt wurden, gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 2,5% pro Jahr. Eine weitere Besonderheit gilt bei Immobilien unter Denkmalschutz. Dazu aber mehr im Abschnitt Besonderheit bei Denkmalschutzimmobilien.

Tipp:

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erfolgt nur für Gebäude und Gebäudeteile. Grundstücke bleiben davon unberührt. Man sollte also bereits im notariellen Kaufvertrag nur einen kleinen Teil des Kaufpreises auf das Grundstück zuteilen. Damit hält man du die Grundlage der AfA möglichst groß. Folglich kann später auch ein höherer Betrag von der Steuer abgeschrieben werden!

Aber Achtung!

Das Finanzamt erkennt nur realistische Aufteilungen an! Man sollte also den Anteil des Kaufpreises am Grundstück möglichst nach tatsächlichen Verkehrswerten für Grund und Boden festschreiben. Dazu gibt es für jede Stadt oder Gemeinde den sogenannten Bodenrichtwert. Dieser ist allerdings nur als Durchschnittswert anzusehen. Abschläge dürfen und sollten bei richtiger Begründung durchaus vorgenommen werden! Das ist der Fall, wenn das Grundstück zum Beispiel einen ungünstigen Zuschnitt hat. 

Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei eigengenutzter Immobilie

Was gilt, wenn man die bis dato eigengenutzte Immobilie vermieten möchte? In diesem Fall kann man die AfA erst ab Zeitpunkt der Vermietung in Anspruch nehmen. Die Grundlage bildet dann die Ermittlung des Buchwertes der Immobilie auf einen bezogenen Stichtag. Fiktiv kann dieser Wert aber auch aus den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeleitet werden. Man rechnet dafür pauschal 2% AfA pro Jahr seit der Herstellung oder Anschaffung der Immobilie an. 

Können Kaufnebenkosten abgeschrieben werden?

Zu den sogenannten Kaufnebenkosten zählen folgende Einzelkosten beim Kauf einer Immobilie:

Das Begleichen der vorgenannten Kosten ist die Voraussetzung für den Besitzübergang einer Immobilie. Folglich sieht der Gesetzgeber auch hier die Anwendung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) vor. Die Kosten zählen dabei indirekt zu den Anschaffungskosten. Somit können diese auch mit den selben Prozentsätzen einmal im Jahr von der Steuer abgeschrieben werden!

Gleicht die Abschreibung für Abnutzung (AfA) eine Wertminderung tatsächlich aus?

Die pauschal angesetzten prozentualen Abschreibungen sind vom Gesetzgeber sehr großzügig bemessen. In der Regel ist die tatsächliche Wertminderung einer Immobilie wesentlich geringer! Auch wenn die Immobilie nachweislich keinen Wertverlust hatte, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) vollständig genutzt werden. Diese Tatsache bedeutet, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stärker gedrückt werden als im Gegensatz dazu tatsächliche Wertverluste eingetreten sind. 

Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist höher als Wertminderung
In der Regel ist die tatsächliche Wertminderung einer Immobilie wesentlich geringer!

Beispielrechnung AfA

EinzelkostenSumme
Kaufpreis Immobilie250.000 €
Anteil Grund und Boden40.000 €
Einmalige Instandsetzungsmaßnahmen50.000 €
Grunderwerbsteuer (gewählt: 5% vom Kaufpreis)12.500 €
Maklerprovision (gewählt: 5% vom Kaufpreis)12.500 €
Notar- und Gerichtskosten (gewählt: 2% vom Kaufpreis)5.000 €
Abschreibungssatz2%/a (Baujahr: 1970)
Jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA): (330.000 € – 40.000 €) x 2%5.800 €/a

Aus der Beispielrechnung ergibt sich eine summierte Abschreibung von 5.800€ pro Jahr. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen der Immobilie für die Besteuerung aus “Vermietung und Verpachtung” um 5.800€ pro Jahr gemindert werden können. Und das für ganze 50 Jahre lang! 

Was sind degressive Abschreibungen?

Bei einer degressiven Abschreibung sinken die jährlichen Abschreibungsbeträge. In den ersten Jahren ist die Abschreibung also höher als zum restlichen Zeitraum! Diese Form der Abschreibung ist allerdings nur noch in Sonderfällen möglich. Sonderfälle sind hierbei z.B. Gebäude unter Denkmalschutz oder Gebäude in städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Die Basis der Abschreibung kann jedoch auch in Sonderfällen nicht größer als 100% betragen. Bedeutet, dass Steuerlasten durch die erhöhten anfänglichen Abschreibungen im Prinzip nur in die Zukunft verschoben werden! 

Besonderheiten bei Denkmalschutzimmobilien für die Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Immobilien unter Denkmalschutz genießen eine besondere staatliche Förderung. Grundlage dafür ist das öffentliche Interesse für die Erhaltung von Gebäuden als Baudenkmäler. Begünstigt sind dabei zusätzlich bauliche Maßnahmen, die das Baudenkmal an den zeitgemäßen Nutzungsstandard anpassen. Damit sind Maßnahmen für die Herstellung von zeitgemäßen Heizungs- und Sanitäranlagen oder einer zeitgemäßen Haustechnik gemeint.

Bei Immobilien unter Denkmalschutz beträgt die Abschreibung für Abnutzung (AfA) in den ersten 8 Jahren 9%. In den folgenden 4 Jahren dürfen nur noch 7% abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass die gesamten Abschreibungen in den ersten 12 Jahren erfolgen! Unter normalen Umständen dauert dieser Prozess zwischen 40 und 50 Jahren. Dabei unterliegt allerdings nicht die gesamte Bausubstanz der erhöhten Abschreibung. Es können nur diejenigen Herstellungskosten abgeschrieben werden, die erforderlich sind, um die Immobilie als Baudenkmal zu erhalten. Die Kosten für den Erhalt der Bausubstanz des Altbaus sind davon ausgeschlossen. 

Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Denkmalimmobilien
Denkmalschutzimmobilien unterliegen erhöhten Abschreibungssätzen.

Eine erhöhte Abschreibung darf auch bei Aufwendungen für eine sinnvolle Umnutzung der Immobilie genutzt werden. Voraussetzung ist dabei, dass:

  • Der Charakter des Denkmals und die historische Bausubstanz vollständig erhalten bleiben.
  • Die Maßnahmen sind für die Umnutzung erforderlich.

Es reicht dabei nicht aus, dass die Maßnahmen aus Sicht des denkmalpflegerischen vertretbar oder angemessen sind. Der Zustand des Baudenkmals (vor Beginn der Baumaßnahme) und der aus denkmalpflegerischer Sicht sinnvoll zu erstrebene Zustand ergibt dabei die Erforderlichkeit der Baumaßnahme.

Was ist, wenn die Denkmalimmobilie bereits saniert ist?

Vor dem Erwerb einer Immobilie unter Denkmalschutz sollte man noch einige weitere wichtige Fakten beachten. Dabei soll auf die Punkte eingegangen werden, die eine erhöhte Abschreibung für Abnutzung (AfA) durchaus gefährden können. Auf folgendes sollte man also unbedingt achten:

  • Man sollte keine Maßnahmen zur Sanierung des Denkmals vor dem notariellen Kaufvertrag durchführen. Desweiteren sollte man vorab auch noch keinen Genehmigungsantrag bei der zuständigen Behörde einreichen. Sind Baumaßnahmen zur Sanierung bereits begonnen wurden, entfallen dadurch die erhöhten Abschreibungen!
  • Die denkmalpflegerischen Voraussetzungen der Baumaßnahme müssen vorliegen. Eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist dazu erforderlich!
  • Erhöhte Abschreibungen gibt es nur bei einer Bescheinigung durch die zuständige Behörde.

Steuervorteile durch Denkmalschutzimmobilien in Eigennutzung?

Nutzt man eine Immobilie unter Denkmalschutz selbst und vermietet diese nicht, können auch hier Steuervorteile geltend gemacht werden. Es besteht die Besonderheit, dass auch dann die Herstellungskosten und der Erhaltungsaufwand von der Steuer abgeschrieben werden dürfen. Normalerweise besteht bei Eigennutzung keine Absicht zur Erzielung von Einkünften. Folglich liegen hier aus steuerrechtlicher Sicht auch eigentlich irrelevante Aufwendungen vor.Der Gesetzgeber sieht für diesen Fall allerdings Sonderausgaben vor. Diese wirken gleichermaßen wie Werbungskosten. Folglich kann der Eigennutzer diese Baumaßnahmen auch wie Werbungskosten von der Steuer abschreiben. Im Jahr des Abschlusses der Maßnahmen und in den 9 Folgejahren kann er dann bis zu 9% als Sonderausgaben abschreiben. Selbiges gilt auch für Aufwendungen, die zum Erhaltungsaufwand zählen.

Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Neubauten

Die Grundlage der Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Neubauten bilden die sogenannten Herstellungskosten. Das sind Kosten, die notwendig sind, um das Gebäude in einen gebrauchsfähigen Zustand zu setzen. Dazu zählen unter anderem Kosten für den Architekten, den Baustatiker, Kosten für die Handwerker und das Baumaterial oder für den Anschluss an das Versorgungsnetz. 

Abschreibung für Abnutzung bei Neubauten
Die Abschreibung für Abnutzung bei Neubauten kann erst ab der Nutzungsaufnahme geltend gemacht werden.

► Ausnahme bilden dabei die Erschließungskosten der Gemeinde. Diese sind nicht abschreibungsfähig, da sie den Anschaffungskosten des Grundstückes zugerechnet werden. Voraussetzung der AfA bei Neubauten ist die Fertigstellung des Gebäudes. Also erst dann, wenn mit der Aufnahme der Nutzung begonnen werden kann. Beginnt die Nutzungsaufnahme mitten im Kalenderjahr, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) nur anteilig geltend gemacht werden.

Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Maßnahmen für Instandsetzungen

Wird die Substanz eines Gebäudes wesentlich vermehrt oder verbessert, können die Kosten dafür in den meisten Fällen im Sinne der AfA abgeschrieben werden. Diese Aufwendungen zählen dann zu den Herstellungskosten und können in Raten steuerlich geltend gemacht werden. Die Differenzierung von wesentlichen Verbesserungen ist aber nicht immer ganz einfach. In der Regel gibt es dafür eine Bagatellgrenze von 4.000€. Bedeutet, dass in der Regel alle Kosten über 4.000€ als Herstellungskosten anzusehen sind. Aber auch dafür sind verschiedene Betrachtungen notwendig. Zum Beispiel:

A) Anhebung des Standards:

Herstellungskosten liegen dann vor, wenn umfangreiche Maßnahmen zur Modernisierung eines Gebäudes durchgeführt wurden. Dabei müssen wenigstens 3 der folgenden Kategorien zu einer Anhebung des ursprünglichen Standards beim Erwerb der Immobilie geführt haben.

  • Fenster
  • Sanitär
  • Heizung
  • Elektro
Führt man vorgenannte Maßnahmen innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren durch, so gilt dafür die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Die Kosten können dann nur in Raten abgeschrieben werden. Es gelten dabei die selben Prozente wie für die AfA des Gebäudes. Wenn man die Kosten allerdings noch im selben Jahr abschreiben möchte, sollte man diese Konstellation unbedingt meiden!

B) Anschaffungsnaher Aufwand:

Überschreiten Aufwendungen für die Instandhaltung (netto!) in den ersten 3 Jahren nach Erwerb 15% der Anschaffungskosten der Immobilie, so liegen auch hier Herstellungskosten vor. Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten. Das Datum der Rechnung oder die Bezahlung bleiben dabei unberücksichtigt. Auch etwaige Schönheitsreparaturen sind dieser Regelung hinzuzurechnen! Liegen diese Voraussetzungen vor, sind die Kosten dafür ebenfalls jährlich in Raten abzuschreiben. Eine vollständige Abschreibung im jeweiligen Jahr ist dann nicht mehr möglich.

C) Betriebsbereitschaft herstellen:

Kauft man z.B. einen Rohbau und muss noch alle anderen Gewerke zur Betriebsbereitschaft der Immobilie herstellen, zählen diese Kosten ebenfalls als Herstellungskosten. Auch fehlende Elektro- oder Wasserleitungen gewährleisten keine Betriebsbereitschaft einer Immobilie. In diesem Fall zählen die Kosten auch zu den Herstellungskosten. Folglich muss auch hier in im Sinne der AfA in Raten abgeschrieben werden!

Maßnahmen für Instandsetzungen können also bei bestimmten Bedingungen auch als Abschreibungen für Abnutzungen (AfA) angesetzt werden. In dieser Konstellation gibt es sogar eine Dopplung der Werbungskosten. Zum einen durch die schon vorhandene pauschale prozentuale Wertminderung durch die AfA auf das Gebäude. Zum Anderen durch die tatsächlichen Kosten für die Erneuerung der Bausubstanz. Vermieter können also Kosten für tatsächliche Instandsetzungen und die sowieso schon vorhandenen AfA von der Steuer absetzen. 

Zusammenfassung: Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gehört zu den sogenannten Werbungskosten und kann jährlich in Raten von der Steuer abgeschrieben werden. Dabei ist prozentual zwischen Immobilien mit Baujahr vor 1925, nach 1925 und Immobilien unter Denkmalschutz zu unterscheiden. Die AfA dient im Wesentlichen dem Ausgleich einer Wertminderung durch Abnutzung der Bausubstanz über die Jahre.

Grundlage für die AfA sind die sogenannten Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie. Die Kosten für das Grundstück bleiben davon unberührt. Man geht nicht davon aus, dass sich Grund und Boden über die Zeit abnutzen. Über die AfA können auch Kosten für Instandsetzungen von der Steuer abgeschrieben werden. In diesem Fall gibt es eine Dopplung der Werbungskosten als Besonderheit! Unter diesen Voraussetzungen kann man also pauschale Wertminderungen und tatsächliche Instandsetzungen steuerlich geltend machen.

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